Zawarcie umowy przedwstępnej u notariusza
Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Istotą tej umowy jest związanie się stron celem zawarcia określonej umowy w przyszłości. Często strony postanawiają podpisać taką umowę w przypadku, gdy pozyskanie środków np. na nabycie nieruchomości okazuje się czasochłonne. Najczęściej klienci decydują się na jej zawarcie przed spisaniem umowy sprzedaży nieruchomości. Chroni ona obie strony czynności, nikt nie chce by nagle sprzedawca „rozmyślił się” i zbył daną nieruchomość komuś innemu lub by kupujący zrezygnował z kupna nieruchomości. W przypadku podpisania umowy przedwstępnej, a gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, jej stronom będą przysługiwały określone prawa.
Dlaczego warto zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży u notariusza?
Według polskiego prawa, umowa przedwstępna nie musi być zawarta przez notariusza. Najczęściej zawierana jest albo w zwykłej formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego. Zawarcie jej przed notariuszem, daje stronom „mocniejsze” zabezpieczenie i większą pewność, że dana nieruchomość zostanie przez nie zbyta lub nabyta. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej; jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że każda ze stron, w przypadku nie dojścia do podpisania umowy docelowej, może żądać przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Gdy zaś zdecydujemy się na podpisanie umowy przedwstępnej „jedynie” w zwykłej formie pisemnej, dana strona będzie mogła dochodzić tylko odszkodowania.
Podsumowując należy stwierdzić, że zawarcie zwykłej umowy przedwstępnej sprzedaży daje nam prawo uzyskania wyłącznie rekompensaty. Za to podpisanie tej umowie w formie aktu notarialnego oferuje nam dużo więcej, tj. oprócz odszkodowania, przysługuje nam uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Zawarcie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej a jej zawarcie przed notariuszem, różni się także pod względem kosztów, które strony muszą ponieść. Wysokość wynagrodzenia pobranego przez notariusza uzależniona jest od wartości rynkowej danej nieruchomości. Do tego dochodzi koszt wypisów oraz pobrany przez notariusza podatek VAT. Istnieje także możliwość złożenia do sądu wieczystoksięgowego za pośrednictwem notariusza, wniosku o wpis w księdze wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej w danym terminie. W takim przypadku kupujący będzie mógł żądać zawarcia umowy sprzedaży względem każdoczesnego właściciela nieruchomości, którą chce nabyć. Gdy strony zdecydują się na wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej, notariusz pobierze dodatkowy koszt w kwocie 150 zł.